Komplett guide til kjøpsprosessen i Orihuela Costa og Spania

Som med ethvert økonomisk engasjement er forskning og forberedelser nøkkelen til en vellykket start når du kjøper en eiendom. Spesielt når man leter etter eiendommer i Orihuela Costa, er valg av riktig eiendomsmegler det første viktige steget i denne prosessen.

Dette er hvor Internettets kraft blir viktig. I den digitale tidsalderen har dette verktøyet blitt uunnværlig, og gir folk muligheten til å forske på nesten alt over hele verden. Dette er spesielt gunstig for de som bor i utlandet, men ønsker å kjøpe eiendommer eller flytte til Orihuela Costa. Det gir dem muligheten til å få et forhåndsinnblikk i eiendomsmarkedet.

Vi anbefaler at du starter søket ditt ved å velge agenter eller eiendomsmeglere som vekker din interesse under din forskning. Det er imidlertid avgjørende å snevre inn disse alternativene til én, da tillit til dem er essensielt for å realisere prosjektene dine. Av denne grunn er vi hos Mevilla stolte av å ha eksperter innen sine felt, som besitter kunnskapen og erfaringen som er nødvendig for å opprettholde din tillit. Stol på oss for å realisere dine ideer i eiendomsmarkedet i Orihuela Costa.

Nå som du har klart å planlegge på forhånd, er du klar til å organisere turen din til Costa Blanca. Hvis du bestemmer deg for å fortsette med planleggingen under oppholdet i byen, vil neste steg være å koordinere besøk til tilgjengelige eiendommer. Her er noen verdifulle tips for å effektivt håndtere disse besøkene og optimalisere søket etter den perfekte eiendommen i Orihuela Costa:

Tip 1: Det er essensielt å gjøre litt forhåndsplanlegging og forhåndsvelge eiendommer som passer dine interesser og behov.

Tip 2: Når du har valgt eiendomsmegler og agenten som skal følge deg, la agenten organisere flere besøk i løpet av dagen for å utnytte tiden din best mulig og for å få en god forståelse av markedet.

Tip 3: Det anbefales å begrense besøkene til omtrent 5 eiendommer per dag for å unngå å bli overveldet og for å beholde et klart perspektiv. Men for korte turer kan du vurdere å øke antall besøk til maksimalt 10 eiendommer per dag.

Tip 4: Det er avgjørende å vurdere ikke bare selve eiendommen, men også beliggenheten. Utforsk området for å sikre at det oppfyller dine preferanser og behov, som nærhet til stranden, skoler, ro og andre aspekter.

Tip 5: Hvis du finner en eiendom som interesserer deg i løpet av dagen, vurder å komme tilbake om natten for å vurdere den i forskjellige lys- og miljøforhold.

Tip 6: Det er avgjørende å uttrykke din mening klart og ærlig under besøkene. Åpen kommunikasjon med din agent vil tillate deg å motta mer presise anbefalinger tilpasset dine preferanser, noe som vil lette beslutningsprosessen.

Tip 7: Vær forberedt på justeringer og endringer i dine preferanser under søkeprosessen. Stol på agentens evne til å tilpasse seg dine behov og gi raske og effektive løsninger. Å velge en erfaren og tilpasningsdyktig agent er nøkkelen til et vellykket eiendomssøk.

Før du fortsetter, er det viktig å understreke at selv om det ikke nevnes som et spesifikt trinn i veiledningen, er det avgjørende å sørge for at all nødvendig dokumentasjon er i orden både før og under ditt besøk til Orihuela Costa. Dette trinnet vil tillate deg å optimalisere tiden og sikre den økonomiske gjennomførbarheten av kjøpet ditt.

Etter å ha utforsket ulike eiendomsmeglere og agenter på nett, vil du være forberedt på å planlegge turen din til Orihuela Costa og sørge for å ha all nødvendig dokumentasjon i orden før din ankomst. Det er essensielt å huske på at i Spania kreves administrative prosedyrer, så vi anbefaler å verifisere at all din dokumentasjon er i orden før du planlegger eventuelle eiendomsbesøk. Dette vil spare deg for tid i fremtiden og lette kjøpsprosessen.

Selv om det ikke finnes spesifikke restriksjoner for ikke-residente utlendinger som ønsker å erverve eiendom i Spania, må visse krav oppfylles før kjøpsprosessen starter:

SØK OM N.I.E.

Número de Identidad de Extranjero (N.I.E) er et sekvensielt identifikasjonsnummer tildelt utlendinger, avgjørende for å utføre prosedyrer i Spania, som å åpne en bankkonto, få et telefonnummer, jobbe, studere, blant annet.

Hvis du planlegger fra utlandet, kan du søke om N.I.E gjennom det spanske konsulatet. Hvis du allerede er i Spania, kan du gjøre det personlig på en politistasjon eller gjennom et forvaltningsbyrå.

I Valenciaregionen inkluderer nødvendig dokumentasjon for å søke om N.I.E:

• For innehavere av europeiske pass: fremvis hovedidentifikasjonssiden og en fotokopi av den.
• For innehavere av andre pass: fremvis hele passet med en fotokopi av alle sidene, pluss to passbilder og to kopier av Ex-15-skjemaet korrekt utfylt og signert.

En gyldig begrunnelse for behovet for N.I.E (for eksempel for arbeid, kjøp av bil, anskaffelse av eiendom, osv.).

ÅPNE EN BANKKONTO I SPANIA

Når du har fått din N.I.E, vil du kunne åpne en bankkonto. Vi foreslår å se etter banker som tilbyr tjenester for utlendinger, som Sabadell, CaixaBank, Santander og Bankinter, blant andre. Det er viktig å merke seg at i Spania er det nødvendig å besøke en filial personlig for å åpne en bankkonto.

I tillegg inkluderer andre nødvendige krav for å åpne en konto:

• Identitetsdokument (for eksempel pass eller nasjonalt ID-kort). Normalt må disse presenteres personlig.
• N.I.E
• Bevis på midler / Skatteerklæring
• Eventuelle andre dokumenter banken måtte anse som nødvendige.

I tillegg til standarddokumentasjonen kan det kreves bevis på bosted, som en leiekontrakt eller nylig betalte regninger. Noen banker, som BBVA, kan be om et bevis på ikke-residentskap. For å få dette må du ordne det på en politistasjon, noe som vanligvis tar omtrent 10 virkedager.
Dokumentene må kanskje offisielt oversettes til spansk og, hvis de kommer fra utlandet, kan de kreve et apostillestempel. De fleste banker tar ikke gebyr for å åpne en konto, men du må kanskje betale et årlig gebyr for administrative utgifter, enten månedlig eller kvartalsvis.

Når du velger riktig bank, er det viktig å være spesielt oppmerksom på gebyrene som gjelder for innkommende og utgående internasjonale overføringer, samt for bankutkast, som er den standard betalingsmetoden ved kjøp av eiendom.

Det er viktig å nevne at det basert på vår erfaring har vært tilfeller der folk har gått glipp av betydelige kjøpsmuligheter på grunn av manglende forberedelser av riktig dokumentasjon på forhånd. Derfor anbefaler vi på det sterkeste at enkeltpersoner verifiserer sin juridiske, økonomiske og skattemessige situasjon før de begynner å søke etter eiendommer i Orihuela Costa.

Uansett hjelper Mevilla deg med å håndtere disse prosedyrene på en avslappet og komfortabel måte.

Når du finner en eiendom som passer din ide om et perfekt hjem, vil du gå inn i forhandlingsfasen i prosessen med å kjøpe et hjem fra en privat eier. Her er noen trinn vi anbefaler å vurdere under denne avgjørende fasen.

Å GI ET BUD

Når du gir et kjøpetilbud, råder vi deg alltid til å gjøre det skriftlig (vanligvis i et tilbudsbrev) gjennom agenten din. Brevet bør inneholde den tilbudte prisen, de foreslåtte betalingsbetingelsene og tidsfristene.

Når du gir et tilbud, sørg for at du forstår hva som vil være inkludert i salget av eiendommen, som møbler eller inventar. Sørg for å foreslå et rimelig og seriøst tilbud; jo mer seriøst tilbudet ditt ser ut skriftlig, desto større sjanse har du for å sikre den best mulige avtalen.

Når du gir et tilbud, har vi sett tilfeller der kjøperen har bestemt seg for å sitte ansikt til ansikt med selgeren for å forhandle om tilbudet. Vi har lagt merke til at disse forhandlingene er mer personlige og mindre kontrollerte. Og når man forhandler gjennom en agent eller gir et tilbud skriftlig, er prosessen mer gradvis og mer kontrollert. Fra vår erfaring har vi kunnet bekrefte at det å forhandle gjennom en agent generelt er mer gunstig for kjøperen når man blir enig om en sluttpris, spesielt takket være agentens erfaring i forhandlingsprosessen.

Det er verdt å nevne at hvis du tenker på å legge til noen spesielle betingelser eller krav som du ønsker at selgeren skal vurdere før du kjøper en eiendom, bør disse forbeholdene være tydelig etablert i det opprinnelige tilbudet.

Å ANMODE OM EN TEKNISK INSPEKSJON

Det er avgjørende å huske på at før, under, eller selv før man gir et tilbud, kan man be om en grundig teknisk inspeksjon av eiendommen. Denne inspeksjonen vil gi detaljert informasjon om potensielle risikoer knyttet til eiendommen under kjøpsprosessen. De resulterende rapportene kan variere fra estetiske problemer som sprekker i veggene eller fuktige flekker til mer tekniske aspekter som rørleggerarbeid, rør, oppvarmingssystemer, gassinstallasjoner, vannbeholdere, elektrisitet, blant annet.

Det er viktig at alle disse detaljene er registrert skriftlig, da de kan påvirke ditt opprinnelige tilbud og til slutt din beslutning om å kjøpe. Dette sikrer tilstrekkelig gjennomsiktighet og gir et solid grunnlag for eventuelle ytterligere forhandlinger knyttet til kjøpsbetingelsene. Videre, å ha denne detaljerte informasjonen lar deg riktig vurdere risikoene og kostnadene forbundet med eiendommen, noe som er avgjørende for å ta en informert og solid beslutning.

Når selgeren aksepterer tilbudet ditt, beveger du deg mot den juridiske fasen av kjøpsprosessen. Når du kjøper en eiendom, vil du bli bedt om å signere en reservasjonskontrakt, en kjøpskontrakt og et offisielt skjøte i nærvær av en notar på dagen for fullføring. Selv om dette er den vanligste måten å gå frem på, finnes det flere alternativer når det gjelder "standard private kontrakter" som kan kreve signaturen din:

1. 1. RESERVASJONSKONTRAKT – RESERVASJONSDOKUMENT

   En reservasjonsavtale er et dokument som signeres av både kjøperen og selgeren som tillater reservering av eiendommen for en gjensidig avtalt periode, vanligvis mellom 7 til 14 dager eller mer. I denne avtalen kan selgeren legge til en reservasjonsavgift som kjøperen må betale. Denne avgiften kan variere fra 5 000 til 20 000 euro, representere 1% av kjøpesummen eller et annet beløp avtalt mellom partene. Formålet med denne betalingen er å sikre at eiendommen tas av markedet.

   Hvis kjøperen bestemmer seg for å ikke gå videre med kjøpet, vil de miste reservasjonsbeløpet som kompensasjon siden eiendommen har blitt tatt av markedet. Med mindre det er etablert spesielle betingelser i reservasjonsavtalen som tillater kjøperen å trekke seg uten å pådra seg økonomiske tap.

2. 2. PRIVAT KONTRAKT MED EN BETALING PÅ 10%

   Etter å ha signert reservasjonskontrakten, må du signere en privat kontrakt og deretter foreta en betaling tilsvarende 10% av kjøpesummen. Denne betalingen vil inkludere det tidligere betalte reservasjonsbeløpet (hvis du har betalt 1% ved reservasjon, så må du betale de gjenværende 9%). Det er viktig å merke seg at i noen tilfeller er det mulig å hoppe over reservasjonskontrakten og gå direkte til en privat kontrakt på 10%. Imidlertid er denne praksisen vanligvis reservert for tilfeller der kjøpesummen er høy, og selgeren ikke kan ta eiendommen av markedet for et mindre reservasjonstilbud.

   Det finnes tre forskjellige typer kontrakter du kan signere. Alle krever en 10% betaling, og er like i denne forbindelsen:

   1. a. Kontrakt for forskuddsbetaling

      Denne typen kontrakt etablerer en straff for selgeren dersom eiendommen ikke selges i henhold til tidligere avtalte betingelser. Hvis selgeren bestemmer seg for å trekke seg fra salget, er de forpliktet til å betale kjøperen dobbelt så mye som sistnevnte opprinnelig betalte. Teknisk sett betyr dette at selgeren har mulighet til å bryte kontrakten når som helst; selv om straffen er betydelig, er risikoen for selgeren relativt lav. På den annen side, hvis kjøperen bestemmer seg for å ikke fortsette med kjøpet av eiendommen, vil de miste de 10% av betalingen som er gjort, og kontrakten vil bli annullert.

   2. b. Privat kjøpsavtale

      Denne typen kontrakt er mer vanlig ettersom den forplikter begge parter til å kjøpe og selge eiendommen. Dette betyr at tapet av de 10% som er betalt eller refusjonen av dobbelt så mye fra selgeren kanskje ikke er nok til å annullere kontrakten. Hvis en av partene ikke ønsker å gjennomføre transaksjonen, kan den andre parten fortsatt tvinge dem til å gjøre det gjennom rettslige skritt. I dette scenariet kan selgeren bli tvunget til å selge, selv om de nekter å gå til notarius, og kjøperen til å kjøpe, selv om de ikke ønsker det. Det er imidlertid viktig å merke seg at disse tilfellene er sjeldne.

      Det er avgjørende å huske på at beskrivelsene ovenfor av de 10% private kontraktene bare er generelle sammendrag av deres implikasjoner. Hver kontrakt er underlagt ytterligere klausuler og straffer som kan påvirke gjennomføringen. Ifølge loven er det ikke navnet på kontrakten som bestemmer intensjonen, men hvordan den er utformet og de betingelsene den inneholder.

   3. c. Opsjonskontrakt

      I denne typen kontrakt er ikke selgeren tillatt å trekke seg fra avtalen når den først er etablert. Ingen straffer er satt, ettersom selgeren ikke blir tildelt retten til å trekke seg. Det er kjøperen som har makten til å utøve denne opsjonen i løpet av kontraktens varighet og fortsette med kjøpet. Imidlertid, hvis kjøperen velger å ikke erverve eiendommen, vil de miste de 10% av betalingen som er gjort, og kontrakten vil bli ugyldig.

3. 3. HYPOTEK

   Hvis du er interessert, kan du også velge å søke om et lån i Spania. Hvis du vurderer å gjøre dette, sørg for å starte prosessen så snart som mulig, da det å få godkjenning for et lån i Spania kan ta opptil 2 måneder fra den første søknaden.

   Hvis du bestemmer deg for å gå videre og søke om et lån, vil banken også kreve ytterligere dokumentasjon, selv om det de er mest interessert i er bevis på gjentatte inntekter. De typiske vilkårene for et lån for øyeblikket er:

   • Lånebeløp: opptil 60% av kjøpesummen
   • Rente: 1,5% til 2,5% per år
   • Løpetid: 15 til 25 år
   • Provisjon for tidlig avdrag ved nedleggelse av lånet er omtrent 0,5% til 0,25% av det tilbakebetalte beløpet.
   • Banken kan også kreve livsforsikring og eiendomsforsikring som et forhåndskrav for å innvilge et lån.

4. 4. FULLFØRING AV KJØP AV EN EIENDOM I SPANIA – KJØPEKONTRAKT

   Alle involverte parter må delta: kjøpere, selgere og deres juridiske representanter eller advokater, bankpersonell for avdrag eller subrogasjon av et eksisterende lån, en bank som betaler en nytt lån, osv.

   I det øyeblikket du signerer eiendomstittelen hos notaren, overføres umiddelbart besittelse og fullt ansvar for eiendommen til deg. Betalingen for kjøpet av eiendommen gjøres også samtidig gjennom bankchecks. I Spania er denne betalingsmetoden den sikreste for begge parter, ettersom betalingen gjøres når eiendommen overføres til kjøperen, og bankene kan gi en rask og verifisert bekreftelse på at betalingen faktisk er gjort.

   Når du har signert kjøpekontrakten og betalt alle nødvendige skatter, registreres skjøtet i Eiendomsregisteret. Denne prosessen kan ta opptil tre måneder. Etter registrering vil de originale skjøtene og alle fakturaer knyttet til transaksjonen være tilgjengelige. På dette tidspunktet vil du være fri til å bytte alle offentlige tjenestekontrakter, som vann, strøm, gass, telefon og nabolagssamfunnsregninger, til ditt navn og dine bankdetaljer.

Når du har kjøpt en eiendom, vil de følgende trinnene hjelpe deg med å sikre betaling av alle skatter og registrering av eiendommen din. Denne prosessen kan lettes med hjelp fra en advokat og en juridisk representant.

Det er viktig å huske på at utgiftene forbundet med kjøpet av eiendommen ikke er de eneste du må betale, da det vil være ytterligere kostnader etter at transaksjonen er fullført. På vår nettside vil du finne en informativ artikkel som gir veiledning om skatter og avgifter knyttet til kjøp av eiendom i Orihuela Costa. Vi har også en seksjon dedikert til generell skatterådgivning og andre emner som vi anbefaler at du gjennomgår.

REGISTRERING AV EIENDOMMEN DIN

Som nevnt tidligere, er det avgjørende å sikre at navnet og bankdetaljene på alle regninger for offentlige tjenester og fellesskap er oppdatert til dine. I noen tilfeller kan advokaten din hjelpe deg med denne prosessen.

Etter at alle skatter er betalt, er det nødvendig å registrere eiendommen i det lokale eiendomsregisteret for å sikre dine rettigheter til den. Nedenfor finner du dokumentasjonen som kreves. Vær oppmerksom på at advokaten din kan håndtere denne prosedyren:

• Utenlandsk identifikasjonsnummer (N.I.E) og en autorisert kopi av passet ditt.
• Bekreftelse på betaling av skatt på eiendomsoverdragelse (ITP).
• Kopi av kvittering for betaling av eiendomsskatt (IBI) fra selgeren.

Å VÆRE HUSEIER

Nå som du er eier av en eiendom, her er nyttig informasjon om utgiftene du må dekke som huseier i Spania:

UTGIFTER RELATERT TIL EIENDOM

1. Vedlikeholdskostnader
   Vedlikeholdskostnader (rengjøring, reparasjon, renovering, regninger for offentlige tjenester, søppelhenting, osv.) varierer avhengig av størrelsen og typen eiendom. For eksempel vil en stor villa med hage og svømmebasseng kreve betydelig mer penger og innsats for vedlikehold sammenlignet med en mindre leilighet.

2. Felleskostnader
   Eiere av en eiendom som er en del av et utviklingsområde, bygning eller kompleks med fellesområder, er juridisk pålagt å være medlemmer av huseierforeningen og betale felleskostnader for vedlikehold av disse områdene og andre tjenester godkjent av den årlige generalforsamlingen. Disse kostnadene kan variere fra hundrevis til tusenvis av euro.

3. Eiendomsskatt (IBI)
   Den lokale eiendomsskatten avhenger av om eieren er bosatt eller ikke. Basert på den kadastrale verdien (generell administrativ verdi som vanligvis er lavere enn markedsverdien) fastsatt av rådhuset, i Orihuela Costa varierer skattesatsen fra 0,65% av den kadastrale verdien avhengig av regionen (200-1500 € årlig).

4. Søppelskatt
   Alle må betale søppelskatt for fjerning av kommunalt fast avfall. Skattesatsen er basert på mengden avfall som er til stede for innsamling av kommunen eller lokal myndighet. Prisen varierer avhengig av området, men i gjennomsnitt kan det koste 300 € per år.

UTGIFTER SOM HUSEIER

1. Formueskatt

   Progressive statlige formueskattesatser starter på 0,2% på eiendeler opp til 167.129,45 € og stiger til 3,5% på eiendeler over 10.695.996 €. Regionale satser varierer.

   Denne skatten har blitt endret flere ganger de siste årene. Den ble gjeninnført under Spanias finansielle krise, men med en mye høyere skattefri godtgjørelse på € 700,000 per person som også gjelder for ikke-bosatte.

   Den dukket opp som en "midlertidig" tiltak, men det er ingen klar indikasjon på når den vil bli avskaffet, om noensinne.

2. Skatt på inntekt for ikke-bosatte – IRNR

   Skatten på inntekt for ikke-bosatte (IRNR) er en skatt som gjelder inntekter opptjent i Spania av fysiske og juridiske personer som ikke har skattemessig bosted i landet. Denne skatten gjelder for inntekter generert av økonomisk aktivitet utført i Spania, som leieinntekter fra fast eiendom, inntekter fra omsettelig kapital (renter, utbytte, osv.) og kapitalgevinster.

   IRNR er regulert av loven om inntektsskatt for ikke-bosatte og dens gjennomføringsforskrifter. Skattesatser og gjeldende fradrag kan variere avhengig av inntektstype og internasjonale avtaler for å unngå dobbeltbeskatning som Spania har undertegnet med andre land.

   Det er viktig å fremheve at fysiske og juridiske personer som ikke har skattemessig bosted i Spania er underlagt denne skatten for inntekter opptjent på spansk territorium, uavhengig av deres nasjonalitet. Ikke-bosatte må levere selvangivelsen og betale den tilsvarende skatten før en frist fastsatt av spansk skatteregulering.

   Bosatte i Spania betaler inntektsskatt basert på deres årlige inntekt. Satser varierer i forskjellige regioner, men de siste årene har skattytere mottatt positive nyheter, og regjeringen planlegger ytterligere reduksjoner i skattesatsene. Oftest betaler ikke-bosatte bare en flat sats på 25% av bruttoinntekten de tjener fra eiendommen sin i Spania.

3. Vennligst merk: Gullvisum

   Hvis du ikke er statsborger i Den europeiske union, kan du møte vanskeligheter med å bevege deg fritt innenfor Schengen-området uten et turist- eller korttidsvisum. Dette kan komplisere etableringen i Spania for mange ikke-europeiske borgere. Imidlertid har det innen eiendomssektoren oppstått en metode som letter prosessen med å oppnå opphold i Spania for ikke-europeere, kjent som gullvisum (Golden Visa) eller opphold ved investering i fast eiendom.

   Når det gjelder eiendomskrav, kreves en investering på minst 500.000 € i en eiendom som ligger på spansk territorium. I tillegg gjelder følgende forutsetninger:

   - Søkeren må være ikke-bosatt i Den europeiske union og ha ingen strafferegister.
   - Verdien av eiendommen kan overstige 500.000 € og være belastet med pantelån, men investeringen på 500.000 euro må være fri for juridiske byrder.
   - Søkeren må bevise tilstrekkelige økonomiske ressurser for å bo i Spania.
   

   Dette visumet tillater innehaveren og deres barn å bo og arbeide i Spania, og gir oppholdstillatelse i 2 år, med mulighet for fornyelse så lenge søkeren fortsatt er eier av den kjøpte eiendommen. I tillegg letter det fri bevegelse innenfor Schengen-området uten behov for et annet visum. Fysisk opphold er ikke nødvendig, og det er ikke nødvendig å betale skatter i Spania. Denne prosessen kan håndteres gjennom en agent som representant.

   Derfor, hvis du er en ikke-europeisk klient og eiendommen du har kjøpt i Orihuela Costa overstiger 500.000 euro, har du rett til å søke om et gullvisum.

Før du begir deg ut på kjøp av eiendom i Orihuela Costa, er det avgjørende å ha alt godt organisert og å forstå kjøpsprosessen i Spania grundig. Denne prosessen kan virke overveldende, da den innebærer å håndtere mye informasjon og papirarbeid. Derfor er det essensielt å ha en erfaren eiendomsmegler du kan stole på. Din eiendomsmegler bør være noen du føler deg komfortabel med og som fungerer som en profesjonell mellommann for å veilede deg gjennom hele prosessen og gi deg moralsk støtte.

Hos Mevilla stoler vi på kunnskap, tillit og erfaring. Med en bred portefølje av internasjonale kunder er vi vant til å jobbe med mennesker fra hele verden for å hjelpe dem med å finne drømmehjemmet i Orihuela Costa. Vi stoler på våre evner og anser våre eiendomsmeglere for å være de beste i sitt felt. De er mer enn bare mellommenn; de er dine guider, konsulenter og problemløsere gjennom hele kjøpsprosessen, som kan vare mellom 3 og 6 måneder. Vi er overbevist om at du vil huske din kjøpsopplevelse med glede når du har bosatt deg i din nye eiendom og være glad for at du stolte på oss.