Guía completa del proceso de compra en Orihuela costa y España

Como en todo compromiso financiero, al comprar una propiedad, la investigación y la preparación son fundamentales para iniciar con éxito. Especialmente al buscar propiedades en Orihuela Costa, seleccionar el agente inmobiliario adecuado es el primer paso crucial en este proceso.

Aquí es donde cobra importancia el poder de Internet. En la era digital, esta herramienta se ha vuelto indispensable, permitiendo a las personas investigar prácticamente cualquier cosa en todo el mundo. Esto resulta especialmente beneficioso para aquellos que residen en el extranjero, pero desean adquirir propiedades o trasladarse a Orihuela costa. Les proporciona la oportunidad de obtener una visión previa del mercado inmobiliario.

Le recomendamos iniciar su búsqueda seleccionando agentes o inmobiliarias que le generen interés durante su investigación. Sin embargo, es crucial reducir estas opciones a una sola, ya que confiar en ellos es fundamental para materializar sus proyectos. Por este motivo, en Mevilla nos enorgullece contar con agentes expertos en sus áreas, poseedores del conocimiento y la experiencia necesarios para mantener su confianza. Confíe en nosotros para hacer realidad sus ideas en el mercado inmobiliario de Orihuela costa.

Ahora que ha podido realizar una planificación anticipada, está listo para organizar su viaje a la Costa Blanca. Si decide continuar con la planificación durante su estancia en la ciudad, el siguiente paso será coordinar las visitas a las propiedades disponibles. A continuación, le ofrecemos valiosos consejos para gestionar eficazmente estas visitas y optimizar su búsqueda de la propiedad perfecta en Orihuela costa:

Consejo 1: Es fundamental realizar una planificación previa y hacer una preselección de propiedades que se ajusten a sus intereses y necesidades.

Consejo 2: Una vez haya elegido la inmobiliaria y el agente que lo acompañará, permita que el agente organice múltiples visitas durante el día para aprovechar al máximo su tiempo y conocer bien el mercado.

Consejo 3: Se recomienda limitar las visitas a alrededor de 5 propiedades por día para evitar saturarse y mantener una perspectiva clara. Sin embargo, en caso de viajes cortos, se puede considerar ampliar el número de visitas hasta un máximo de 10 propiedades por día.

Consejo 4: Es esencial evaluar no solo la propiedad en sí, sino también su ubicación. Explore la zona para asegurarse de que cumple con sus preferencias y necesidades, como proximidad a la playa, colegios, tranquilidad, entre otros aspectos.

Consejo 5: Si encuentra una propiedad que le interesa durante el día, considere regresar durante la noche para evaluarla en diferentes condiciones de luz y ambiente.

Consejo 6: Expresar su opinión de manera clara y honesta durante las visitas es fundamental. Comunicarse abiertamente con su agente le permitirá recibir recomendaciones más precisas y adaptadas a sus preferencias, lo que facilitará la toma de decisiones.

Consejo 7: Esté preparado para ajustes y cambios en sus preferencias durante el proceso de búsqueda. Confíe en la capacidad de su agente para adaptarse a sus necesidades y proporcionar soluciones rápidas y efectivas. Elegir un agente con experiencia y habilidades de adaptación es clave para una búsqueda exitosa de propiedades.

Antes de proceder, es importante destacar que, aunque no se mencione como un paso específico en la guía, es fundamental asegurarse de que toda la documentación requerida esté en orden tanto antes como durante su visita a Orihuela costa. Este paso le permitirá optimizar el tiempo y garantizar la viabilidad económica de su compra.

Después de explorar diferentes inmobiliarias y agentes en línea, estará preparado para planificar su viaje a Orihuela Costa y asegurarse de tener toda la documentación necesaria en orden antes de su llegada. Es esencial tener en cuenta que en España se requiere unos trámites administrativos, por lo que le recomendamos verificar que toda su documentación esté en regla antes de programar cualquier visita a propiedades. Esto le permitirá ahorrar tiempo en el futuro y facilitará el proceso de compra.

Aunque no existen restricciones específicas para los extranjeros no residentes que deseen adquirir una propiedad en España, es necesario cumplir con ciertos requisitos antes de iniciar el proceso de compra:

SOLICITE UN N.I.E.

El Número de Identidad de Extranjero (N.I.E) es un número de identificación secuencial asignado a los extranjeros, indispensable para realizar trámites en España, como abrir una cuenta bancaria, obtener un número de teléfono, trabajar, estudiar, entre otros.

Si estás planificando desde el extranjero, puedes solicitar el N.I.E a través del consulado español. Si ya te encuentras en España, puedes hacerlo en persona en una comisaría de policía o a través de una gestoría.

En la Comunidad Valenciana, la documentación necesaria para solicitar el N.I.E incluye:

• Para titulares de pasaportes europeos: presentar la página principal de identificación y su fotocopia.
• Para titulares de otros pasaportes: presentar el pasaporte completo con fotocopia de todas las páginas, además de dos fotos de carné y dos copias de la solicitud Ex-15 debidamente cumplimentadas y firmadas.

Una justificación válida de la necesidad del N.I.E (por ejemplo, para trabajar, comprar un coche, adquirir una propiedad, etc.).

ABRA UNA CUENTA BANCARIA EN ESPAÑA

Una vez hayas obtenido tu N.I.E, podrás abrir una cuenta bancaria. Te sugerimos buscar bancos que cuenten con servicios para extranjeros, como Sabadell, CaixaBank, Santander y Bankinter, entre otros. Es importante tener en cuenta que en España es necesario acudir personalmente a una sucursal para abrir una cuenta bancaria.

Además, otros requisitos necesarios para abrir una cuenta son:

• Documento de identidad (p. ej. pasaporte o DNI). Normalmente hay que presentarlos en persona.
• N.I.E
• Comprobante de fondos / Declaración de impuestos
• Cualquier otro documento que el banco considere necesario.

Además de la documentación estándar, es posible que se requiera una prueba de domicilio, como un contrato de alquiler o facturas recientes pagadas. Algunos bancos, como el BBVA, pueden solicitar un Certificado de No Residente. Para obtenerlo, debe gestionarlo en una comisaría de policía, lo cual suele tardar unos 10 días hábiles.
Es probable que los documentos necesiten ser traducidos oficialmente al español y, si provienen del extranjero, pueden requerir un sello de apostilla. La mayoría de los bancos no cobran tarifas por abrir una cuenta, pero es posible que deba abonar una cuota anual por gastos administrativos, ya sea mensual o trimestral.

Al elegir el banco adecuado, es importante prestar especial atención a las tarifas aplicadas por las transferencias internacionales entrantes y salientes, así como por los giros bancarios, que son el método de pago estándar al adquirir una propiedad.

Es importante mencionar que, según nuestra experiencia, ha habido casos en los que las personas han perdido oportunidades importantes de compra debido a la falta de preparación de la documentación adecuada con antelación. Por lo tanto, recomendamos encarecidamente que las personas verifiquen su situación legal, financiera y fiscal antes de comenzar a buscar propiedades en Orihuela costa.

En cualquier caso, cualquiera de estos trámites Mevilla les ayuda a tramitarlos de una manera relajada y cómoda.

Cuando encuentre una propiedad que se ajuste a su idea de un hogar perfecto, entrará en la fase de negociación en el proceso de compra de una vivienda a un propietario privado. A continuación, se detallan algunos pasos que recomendamos considerar durante esta fase crucial.

HACER UNA OFERTA

Al hacer una oferta de compra, le aconsejamos siempre hacerlo por escrito (normalmente en una carta de oferta) a través de su agente. La carta debe incluir el precio que se ofrece, los términos de pago propuestos y los plazos.

Cuando haga una oferta, asegúrese de que entiende qué se incluirá en la venta de la propiedad, como mobiliario o accesorios. Asegúrese de que propone una oferta razonable y seria; cuanto más seria parezca su oferta por escrito, más posibilidades tendrá de conseguir el mejor acuerdo posible.

A la hora de hacer una oferta, hemos visto casos en los que el comprador ha decidido sentarse cara a cara con el vendedor para negociar la oferta. Hemos notado que estas negociaciones son más personales y menos controladas. Y, al negociar a través de un agente o de hacer una oferta por escrito, el proceso es más gradual y está más controlado. Según nuestra experiencia, hemos podido confirmar que negociar a través de un agente suele ser más beneficioso para el comprador a la hora de acordar un precio final, especialmente gracias a la experiencia del agente en el proceso de negociación.

Algo que vale la pena mencionar es que, si está pensando añadir alguna condición o requisito especial que le gustaría que el vendedor considerara antes de comprar una propiedad, estas contingencias deben estar claramente establecidas en la oferta original.

SOLICITUD DE INSPECCIÓN TÉCNICA

Es crucial tener en cuenta que antes, durante o incluso previamente a realizar una oferta, se puede solicitar una inspección técnica exhaustiva de la propiedad. Esta inspección proporcionará información detallada sobre los posibles riesgos asociados con la propiedad durante el proceso de compra. Los informes resultantes pueden abarcar desde problemas estéticos como grietas en las paredes o manchas de humedad, hasta aspectos más técnicos como fontanería, tuberías, sistemas de calefacción, instalaciones de gas, tanques de agua, electricidad, entre otros.

Es esencial que todos estos detalles queden registrados por escrito, ya que podrían influir en su oferta inicial y, eventualmente, en su decisión de compra. Esto garantiza una transparencia adecuada y proporciona una base sólida para cualquier negociación adicional con relación a los términos de la compra. Además, disponer de esta información detallada le permitirá evaluar correctamente los riesgos y costos asociados con la propiedad, lo cual es fundamental para tomar una decisión informada y sólida.

Una vez que el vendedor acepte su oferta, se avanza hacia la fase legal del proceso de compra. Al adquirir una propiedad, se le solicitará firmar un contrato de reserva, un contrato de compra y una escritura oficial en presencia de un notario el día de la finalización. Aunque esta es la forma más común de proceder, existen varias alternativas en términos de contratos “privados estándar” que podrían requerir su firma:

1. 1. CONTRATO DE RESERVA – DOCUMENTO DE RESERVA

   Un acuerdo de reserva es un documento firmado por el comprador y el vendedor que permite reservar la propiedad durante un período acordado, generalmente de 7 a 14 días o más. En este acuerdo, el vendedor puede aplicar una tarifa de reserva que el comprador debe abonar. Esta tarifa puede oscilar entre 5,000 y 20,000 euros, representar el 1% del precio de compra o cualquier otra cantidad acordada entre ambas partes. El propósito de este pago es asegurar que la propiedad sea retirada del mercado.

   Sin embargo, si el comprador decide no seguir adelante con la compra, perderá el monto de la reserva como compensación, ya que la propiedad ha sido retirada del mercado. A menos que se hayan establecido condiciones especiales en el acuerdo de reserva que permitan al comprador retractarse sin incurrir en pérdidas financieras.

2. 2. CONTRATO PRIVADO CON UN PAGO DEL 10%

   Después de la firma del contrato de reserva, deberá firmar un contrato privado y luego realizar un pago equivalente al 10% del precio de compra. Este pago incluirá el monto de reserva pagado previamente (si ha abonado el 1% en la reserva, entonces deberá pagar el 9% restante). Es importante destacar que, en algunas ocasiones, es posible omitir el contrato de reserva y pasar directamente a un contrato privado del 10%. Sin embargo, esta práctica suele reservarse para casos en los que el precio de compra es elevado y el vendedor no puede retirar la propiedad del mercado por una oferta de reserva menor.

   Existen tres tipos distintos de contratos que puede firmar. Todos ellos requieren un pago del 10%, y son similares en este aspecto:

   1. a. Contrato de Arras Penitenciales

      Este tipo de contrato establece una penalización para el vendedor en caso de que la propiedad no se venda según los términos previamente acordados. Si el vendedor decide retirarse de la venta, estará obligado a pagar al comprador el doble de la cantidad que este último haya abonado inicialmente. Desde el punto de vista técnico, esto significa que el vendedor tiene la opción de romper el contrato en cualquier momento; aunque la penalización es significativa, el riesgo para el vendedor es relativamente bajo. Por otro lado, si el comprador decide no continuar con la compra de la propiedad, perderá el 10% del pago realizado y el contrato quedará anulado.

   2. b. Contrato Privado de Compraventa

      Este tipo de contrato es más común, ya que compromete a ambas partes a comprar y vender la propiedad. Esto significa que la pérdida del 10% abonado o el reembolso del doble de la cantidad por parte del vendedor pueden no ser suficientes para anular el contrato. En el caso de que una de las partes no desee llevar a cabo la transacción, la otra parte aún podría obligarla a hacerlo mediante acciones legales. En este escenario, el vendedor podría ser forzado a vender, incluso si se niega a acudir al notario, y el comprador a comprar, incluso si no desea hacerlo. Sin embargo, es importante destacar que estos casos son poco frecuentes.

      Es crucial tener en cuenta que las descripciones anteriores de los contratos privados del 10% son solo resúmenes generales de sus implicaciones. Cada contrato está sujeto a cláusulas y penalizaciones adicionales que pueden influir en su ejecución. Según la ley, no es el nombre del contrato lo que determina su intención, sino cómo está redactado y las condiciones que contiene.

   3. c. Contrato de Opción de Compra

      En este tipo de contrato, al vendedor no se le permite retirarse del acuerdo una vez establecido. No se establecen penalizaciones, ya que al vendedor no se le concede el derecho a retractarse. Es el comprador quien tiene la facultad de ejercer esta opción durante el plazo del contrato y proceder con la compra. Sin embargo, si el comprador opta por no adquirir la propiedad, perderá el 10% del pago realizado y el contrato quedará sin efecto.

3. 3. HIPOTECA

   Si estás interesado, también puedes optar por solicitar una hipoteca en España. Si estás considerando hacerlo, asegúrate de iniciar el proceso lo antes posible, ya que obtener la aprobación de una hipoteca en España puede llevar hasta 2 meses desde la solicitud inicial.

   Si decides seguir adelante y solicitar una hipoteca, el banco también requerirá documentación adicional, aunque lo que más les interesa son las pruebas de ingresos recurrentes. Las condiciones típicas para una hipoteca en la actualidad son:

   • Importe de la hipoteca: hasta el 60% del precio de compra
   • Tasa: 1.5% a 2.5% por año
   • Plazo: 15 a 25 años
   • La comisión de amortización anticipada por el cierre de la hipoteca es de alrededor del 0,5% al 0,25% del importe reembolsado.
   • El banco también podría requerir un seguro de vida y sobre la propiedad como requisito previo para conceder una hipoteca.

4. 4. FINALIZACIÓN DE LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA – ESCRITURA DE COMPRAVENTA

   Deberán asistir todas las partes implicadas: compradores, vendedores y sus representantes legales o abogados, personal bancario para la amortización o subrogación de un préstamo existente, un banco que abone una nueva hipoteca, etc.

   En el momento en que firma el título de propiedad en la notaría, se le transfiere inmediatamente la posesión y la plena responsabilidad de la propiedad. El pago de la compra de la propiedad también se realiza al mismo tiempo a través de cheques bancarios. En España, este método de pago es el más seguro para ambas partes, ya que el pago se realiza cuando la propiedad se transmite al comprador, y los bancos pueden dar una confirmación rápida y verificada de que efectivamente se ha realizado el pago.

   Una vez que haya firmado la escritura de venta y pagado todos los impuestos requeridos, la escritura se registra en el Registro de la Propiedad. Este proceso puede tardar hasta tres meses. Después del registro, las escrituras originales y todas las facturas relacionadas con la transacción estarán disponibles. En ese momento ya tendrá libertad para cambiar todos los contratos de servicios públicos, como las facturas de agua, electricidad, gas, teléfono y comunidad de vecinos, a su nombre y con sus datos bancarios.

Una vez que haya adquirido una propiedad, los siguientes pasos le ayudarán a garantizar el pago de todos los impuestos y el registro de su propiedad. Este proceso puede ser facilitado con la ayuda de un abogado y un procurador.

Es importante tener en cuenta que los gastos asociados con la compra de la propiedad no son los únicos que debe pagar, ya que habrá costos adicionales después de completar la transacción. En nuestro sitio web, encontrará un artículo informativo que proporciona orientación sobre los impuestos y tarifas relacionados con la compra de una propiedad en Orihuela Costa. También contamos con una sección dedicada al asesoramiento fiscal general y otros temas que le recomendamos revisar.

REGISTRO DE SU PROPIEDAD

Como se señaló anteriormente, es crucial asegurarse de que el nombre y los datos bancarios en todas las facturas de servicios públicos y de la comunidad sean actualizados con los suyos. En algunos casos, su abogado puede asistirle en este proceso.

Una vez completado el pago de todos los impuestos, es necesario registrar la propiedad en el registro de la propiedad local para garantizar sus derechos sobre la misma. A continuación, se detalla la documentación requerida. Tenga en cuenta que su abogado puede encargarse de este procedimiento:

• Número de Identificación de Extranjero (N.I.E) y copia autorizada de su pasaporte.
• Confirmación de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Copia del recibo de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del vendedor.

SER PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA

Ahora que usted es propietario de una propiedad, aquí hay información útil sobre los gastos que tendrá que cubrir como propietario de una vivienda en España:

GASTOS RELACIONADOS CON LA PROPIEDAD

1. Tarifas de mantenimiento
   Los costes de mantenimiento (limpieza, reparación, renovación, facturas de servicios públicos, recogida de basura, etc.) varían según el tamaño y el tipo de propiedad. Por ejemplo, una villa grande con jardín y piscina requerirá una inversión considerablemente mayor en dinero y esfuerzo para el mantenimiento en comparación con un apartamento más pequeño.

2. Gastos de comunidad
   Los dueños de una propiedad que forme parte de una urbanización, edificio o complejo con áreas comunes compartidas están legalmente obligados a ser miembros de la comunidad de propietarios y a abonar cuotas de comunidad destinadas al mantenimiento de las áreas comunes y otros servicios aprobados por la asamblea general anual. Estas cuotas pueden oscilar desde cientos hasta miles de euros.

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
   El impuesto local sobre la propiedad depende de si el propietario es residente o no. En base al valor catastral (valor administrativo generalmente inferior al valor de mercado) fijado por el ayuntamiento, en Orihuela Costa el tipo impositivo pasa del 0,65% del valor catastral en función de la región (200-1500 € anuales).

4. Impuesto de basuras
   Todos deben pagar el impuesto de basuras para eliminar los residuos sólidos municipales. La tasa impositiva se basa en la cantidad de residuos presentes para su recolección por parte del municipio o la autoridad local. El precio varía en función de la zona, pero de media puede costar 300 € al año.

GASTOS RELATIVOS A USTED COMO PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA

1. Impuesto sobre Patrimonio

   Los tipos del impuesto estatal progresivo sobre el patrimonio comienzan en el 0,2% sobre los activos de hasta 167.129,45 € y se elevan hasta el 3,5% sobre los activos superiores a 10.695.996 €. Los tipos regionales varían.

   Este impuesto ha sido cambiado varias veces en los últimos años. Este se reintrodujo durante la crisis financiera de España, pero con una asignación libre de impuestos mucho mayor de € 700,000 por persona que también se aplica a los no residentes.

   Apareció como una medida “temporal”, pero no hay una indicación clara de cuándo se abolirá, si es que esto llega a suceder.

2. Impuesto sobre la Renta de no residentes – IRNR

   El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) es un impuesto que grava las rentas obtenidas en España por personas físicas y jurídicas que no tienen residencia fiscal en el país. Este impuesto se aplica a los ingresos generados por actividades económicas realizadas en España, como alquileres de inmuebles, rendimientos de capital mobiliario (intereses, dividendos, etc.) y ganancias patrimoniales.

   La normativa del IRNR está regulada por la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y su reglamento de desarrollo. Las tarifas impositivas y las deducciones aplicables pueden variar dependiendo del tipo de ingreso y de los convenios internacionales para evitar la doble imposición que España tenga suscritos con otros países.

   Es importante destacar que las personas físicas y jurídicas que no tienen residencia fiscal en España están sujetas a este impuesto por las rentas obtenidas en territorio español, independientemente de su nacionalidad. Los no residentes deben presentar la declaración y pagar el impuesto correspondiente antes de un plazo establecido por la normativa fiscal española.

   Los residentes en España pagan el impuesto sobre la renta en función de sus ingresos anuales. Las tasas varían en diferentes regiones, pero los últimos años han traído a los contribuyentes noticias positivas, y el gobierno planea una mayor reducción de las tasas impositivas. menudo, los no residentes simplemente pagan una tarifa plana A del 25% de los ingresos brutos que obtienen de su propiedad en España.

3. Tenga en cuenta: Visado de oro

   Si no es ciudadano de la Unión Europea, puede enfrentar dificultades para moverse libremente por el espacio Schengen sin un visado de turista o de corta estadía. Esto puede complicar el establecimiento en España para muchos ciudadanos no europeos. Sin embargo, en el ámbito inmobiliario ha surgido un método que facilita el proceso de obtener residencia en España para no europeos, conocido como visado de oro (Golden Visa) o residencia por inversión en el sector inmobiliario.

   En cuanto a los requisitos inmobiliarios, se necesita realizar una inversión de al menos 500.000 € en una propiedad ubicada en territorio español. Además, se aplican los siguientes requisitos previos:

   - El solicitante debe ser no residente de la Unión Europea y carecer de antecedentes penales.
   - El valor de la propiedad puede ser superior a 500.000 € y estar gravada con hipotecas, pero la inversión de 500.000 euros debe estar libre de cargas legales.
   - El solicitante debe demostrar recursos financieros suficientes para residir en España.
   

   Este visado permite al titular y a sus hijos vivir y trabajar en España, y otorga residencia durante 2 años, con la posibilidad de renovarla siempre que el solicitante siga siendo propietario de la propiedad adquirida. Además, facilita la libre circulación dentro del espacio Schengen sin necesidad de otro visado. No se requiere residencia física y no es necesario pagar impuestos en España. Este proceso puede ser gestionado a través de un agente como representante.

   Por lo tanto, si usted es un cliente no europeo y la propiedad que ha comprado en Orihuela Costa supera los 500.000 euros, tiene derecho a solicitar un visado de oro.

Antes de embarcarse en la compra de una propiedad en Orihuela costa, es crucial tener todo bien organizado y comprender a fondo el proceso de compra en España. Este proceso puede parecer abrumador, ya que implica manejar una gran cantidad de información y trámites. Por eso, contar con un agente inmobiliario experimentado en quien confiar es fundamental. Su agente inmobiliario debe ser una persona con la que se sienta cómodo y que actúe como un intermediario profesional para guiarlo a lo largo de todo el proceso y proporcionarle apoyo moral.

En Mevilla, nos basamos en el conocimiento, la confianza y la experiencia. Con una amplia cartera de clientes internacionales, estamos acostumbrados a trabajar con personas de todo el mundo para ayudarles a encontrar la casa de sus sueños en Orihuela costa. Confiamos en nuestras habilidades y consideramos que nuestros agentes inmobiliarios son los mejores en su campo. Son más que simples intermediarios; son sus guías turísticos, consultores y solucionadores de problemas durante todo el proceso de compra, que puede durar entre 3 y 6 meses. Estamos seguros de que una vez que esté instalado en su nueva propiedad, recordará con agrado su experiencia durante el proceso de compra y se alegrará de haber confiado en nosotros.